Případová studie: Jak jsme klientům ušetřili 13 860 Kč na daních a zvedli tak výnosnost bytu o více než 74 %!

Před nedávnem se na nás obrátili klienti s dotazem, zda bychom jim pomohli pronajmout jejich byt. V minulosti jej pronajímali přes konkurenční společnost, ale po poslední zkušenosti s neplatičem se rozhodli pro změnu a oslovili nás, Realitní agenturu R21. Když jsme byt pronajímali, podařilo se jej nejen obsadit během 7 dnů, ale pomoci Novákovým zvýšit výnosnost na jejich investici o více než 74 %! Jak jsme to udělali?

Novákovi koupili svůj investiční byt před 3 lety za cenu 1 800 000 Kč a od té doby jej dlouhodobě pronajímají. Zpočátku za částku 10 000 Kč / měs. + energie, ale při obsazování na začátku roku 2020 bylo nájemné navýšeno na 11 000 Kč / měs. + energie. Vzhledem k tomu, že si na pořízení bytu vzali hypotéku ve výši 1 300 000 Kč a samozřejmě musí platit daň z nemovitých věcí, pojistku a další náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti, vypadala jejich ekonomika donedávna přibližně takto:

Výnos z pronájmu:   Náklady spojené s pronájmem:  
Nájemné 12 měsíců * 10 000 Kč = 120 000 Kč Splátka hypotéky

12 měsíců * 4 734 = 56 808 Kč
(23 037 Kč činí úroky za rok 2019)

    Daň z nemovitých věcí 440 Kč
    Pojistné 1 500 Kč
    Příspěvky na společné prostory, fond oprav a další 12 * 1 300 Kč = 15 600 Kč
Celkem: 120 000 Kč Celkem: 74 348 Kč

 

Pro dokreslení situace:

  1. Hypotéční úvěr – Hypotéku na byt si Novákovi vzali ve výši 1 300 000 Kč s úrokovou sazbou 1,89 % a fixací na 30 let.
  2. Vlastnictví – Novákovi si pořídili byt do SJM, tedy jako fyzické osoby.
  3. Způsob zdanění – Novákovi danili byt za pomoci 30% výdajového paušálu, který se fyzickým osobám nabízí. Z celkových příjmů jednoduše odečetli 30 % a zbylou částku zdanili 15% daní z příjmu fyzických osob.
  4. Důvod pořízení – Uložení přebytečných finančních prostředků, možnost vytvoření pasivního příjmu a rezerva pro děti v době, kdy budou studovat na vysoké škole.
  5. Očekávaný investiční horizont – Mezi 10 - 15 let, tj. do doby, než děti dostudují vysokou školu. 

Celková zaplacená daň z příjmu za rok 2018 = 120 000 * 70 % = 84 000 Kč * 15 % = 12 600 Kč (v případě, že by roční příjem činil 132 000 Kč – což od letoška činit bude, byla by celková výše daně dokonce 13 860 Kč!) 

Pronájem za vyšší nájemné

Situaci Novákových jsme vzali pěkně od podlahy. Ceny pronájmů v lokalitě za poslední dobu vzrostly, takže jsme se rozhodli byt začít pronajímat o 1000 Kč měsíčně dráž než dříve. Startujeme na 11 000 Kč. 

Odpisy nejsou jen pro podnikatele

Věc, která nás napadla prakticky okamžitě, byla možnost využití odpisování nemovitosti. Málo kdo, a zvláště nepodnikatelé, ví, že odpisy nejsou k dispozici jen pro podnikatele, ale i pro fyzické osoby pronajímající nemovitosti. A to byla přesně situace Novákových. Jednoduchým výpočtem jsme zjistili, že využitím rovnoměrných odpisů bychom se (vyjma prvního roku) dostali na roční odpis ve výši 61 200 Kč. Jen roční odpis by tedy činil 46,4 % nájemného, což je o 16,4 p. b. více (nebo také o 54,7 % více!), než kolik Novákovi dosahovali použitím výdajového paušálu. 

Pro nás je však výrazně zajímavější využití varianty zrychlených odpisů. Proč? Vycházeli jsme ze situace Novákových, kteří očekávají, že byt budou držet po dobu cca 10–15 let. Argumentem číslo 1 pro využití zrychlených odpisů byl tedy jednoznačně kratší horizont investice. Argumentem číslo 2 je, že za 30 let (kdy by byl byt plně odepsán) bude Novákovým přes 75 let a velmi pravděpodobně již ani byt nebudou vlastnit. A třetím, avšak často opomíjeným, argumentem byl vliv inflace. Dnešní peníze mají větší hodnotu než budoucí. Pokud bychom totiž uvažovali inflaci na úrovni 3 % každý rok, reálné odpisované částky v jednotlivých způsobech odpisování by byly, převedeno na dnešní peníze (v tabulce označeno jako diskontovaný roční odpis), následující:

   

Zrychlené odpisy

Rovnoměrné odpisy

Rok

Rok č.

Roční odpis

Diskontovaný roční odpis

Roční odpis

Diskontovaný roční odpis

2018

1

 60 000 Kč 

58 252 Kč 

 25 200 Kč 

 24 466 Kč 

2019

2

 116 000 Kč 

109 341 Kč 

 61 200 Kč 

 57 687 Kč 

2020

3

 112 000 Kč 

102 496 Kč 

 61 200 Kč 

 56 007 Kč 

2021

4

 108 000 Kč 

95 957 Kč 

 61 200 Kč 

 54 375 Kč 

2022

5

 104 000 Kč 

89 711 Kč 

 61 200 Kč 

 52 792 Kč 

2023

6

 100 000 Kč 

83 748 Kč 

 61 200 Kč 

 51 254 Kč 

2024

7

 96 000 Kč 

78 057 Kč 

 61 200 Kč 

 49 761 Kč 

2025

8

 92 000 Kč 

72 626 Kč 

 61 200 Kč 

 48 312 Kč 

2026

9

 88 000 Kč 

67 445 Kč 

 61 200 Kč 

 46 905 Kč 

2027

10

 84 000 Kč 

62 504 Kč 

 61 200 Kč 

 45 539 Kč 

2028

11

 80 000 Kč 

57 794 Kč 

 61 200 Kč 

 44 212 Kč 

2029

12

 76 000 Kč 

53 305 Kč 

 61 200 Kč 

 42 924 Kč 

2030

13

 72 000 Kč 

49 028 Kč 

 61 200 Kč 

 41 674 Kč 

2031

14

 68 000 Kč 

44 956 Kč 

 61 200 Kč 

 40 460 Kč 

2032

15

 64 000 Kč 

41 079 Kč 

 61 200 Kč 

 39 282 Kč 

2033

16

 60 000 Kč 

37 390 Kč 

 61 200 Kč 

 38 138 Kč 

2034

17

 56 000 Kč 

33 881 Kč 

 61 200 Kč 

 37 027 Kč 

2035

18

 52 000 Kč 

30 545 Kč 

 61 200 Kč 

 35 949 Kč 

2036

19

 48 000 Kč 

27 374 Kč 

 61 200 Kč 

 34 902 Kč 

2037

20

 44 000 Kč 

24 362 Kč 

 61 200 Kč 

 33 885 Kč 

2038

21

 40 000 Kč 

21 502 Kč 

 61 200 Kč 

 32 898 Kč 

2039

22

 36 000 Kč 

18 788 Kč 

 61 200 Kč 

 31 940 Kč 

2040

23

 32 000 Kč 

16 214 Kč 

 61 200 Kč 

 31 010 Kč 

2041

24

 28 000 Kč 

13 774 Kč 

 61 200 Kč 

 30 106 Kč 

2042

25

 24 000 Kč 

11 463 Kč 

 61 200 Kč 

 29 229 Kč 

2043

26

 20 000 Kč 

9 274 Kč 

 61 200 Kč 

 28 378 Kč 

2044

27

 16 000 Kč 

7 203 Kč 

 61 200 Kč 

 27 552 Kč 

2045

28

 12 000 Kč 

5 245 Kč 

 61 200 Kč 

 26 749 Kč 

2046

29

 8 000 Kč 

3 395 Kč 

 61 200 Kč 

 25 970 Kč 

2047

30

 4 000 Kč 

1 648 Kč 

 61 200 Kč 

 25 214 Kč 

     

1 328 355 Kč 

 

 1 164 596 Kč

Na konci sloupců nazvaných „diskontovaný roční odpis“, který reprezentuje výši odpisu převedenou na dnešní peníze (v úvaze je pouze roční inflace ve výši 3 %), je suma daných odpisů. Z porovnání hodnot při využití odlišných metod odpisování (při převedení na dnešní peníze) je patrné, že pokud by Novákovi pronajímali byt celých 30 let, bylo by jim v případě využití zrychlených odpisů umožněno odepsat 1 328 355 Kč. To představuje o 163 759 Kč vyšší odepsanou hodnotu, než je tomu při využití metody rovnoměrného odpisování, která by umožnila odepsat pouze 1 164 596 Kč. Tato částka by se významně promítnula do celkové uhrazené daně z příjmu. Využití zrychlených odpisů by přineslo (převedeno na dnešní peníze) 24 563 Kč úsporu na dani z příjmu! Reálná daňová úspora by však byla ještě vyšší, protože v případě volby zrychlených odpisů by bylo vhodné v roce 2039 přejít na výdaje vypočtené procentem z příjmu, které by v tomto (a každém dalším) roce ceteris paribus již zřejmě byly výhodnější než odpisování nemovitosti.

Do nákladů dáte všechno*

*A když říkám všechno, mám na mysli veškeré výdaje, které jsou uskutečněny s cílem získání nebo udržení příjmů z pronájmu, tedy:

  • Daň z nemovitých věcí (440 Kč)
  • Pojištění nemovitosti (1 500 Kč)
  • Příspěvky na společné prostory a fond oprav (15 600 Kč)
  • Cestovní náklady (až 48 000 Kč)
  • Náklady na drobné opravy (???)
  • Splátky úroků z hypotéčního úvěru (v našem případě 23 037 Kč za rok 2019)
  • Odpisy (až 60 000 Kč)
  • a další…

A to jsme také udělali. Novákovi od letošního roku budou v kolonce daňově uznatelných výdajů nově evidovat i celou řadu dalších výdajů, které jim ještě více pomohou snížit základ daně z příjmů. Tímto způsobem se nám podařilo dosáhnout našeho cíle, tzn. že Novákovi za svůj pronájem bytu zaplatí na dani z příjmu za rok 2019 přesně 0 Kč! A TO ZCELA LEGÁLNĚ!

Nová ekonomika bude tedy od letoška vypadat takto:

Výnos z pronájmu:

 

Náklady spojené s pronájmem:

 

Nájemné

12 měsíců * 11 000 Kč = 132 000 Kč

Splátka hypotéky

12 měsíců * 4 734 = 56 808 Kč (23 037 Kč činí úroky za rok 2019)

 

 

Daň z nemovitých věcí

440 Kč

 

 

Pojistné

1 500 Kč

 

 

Příspěvky na společné prostory, fond oprav a další

12 * 1 300 Kč = 15 600 Kč

 

 

Odpisy nemovitosti

(59 423 Kč)

 

 

Cestovní náklady

(32 000 Kč)

Celkem:

132 000 Kč

Celkem:

74 348 Kč (132 000 Kč)

Částky u odpisů jsou v závorkách zcela záměrně – nejde totiž o reálné výdaje, ale pouze jakési fiktivní číslo, které nám daňový zákon umožňuje použít pro snížení daňové povinnosti. Výsledná výnosnost bytu se tedy těmito částkami nijak negativně nezmění.

Rozdíl je ale v tom, co se děje na konci tabulky:

Příjmy = 132 000 Kč

Daňově uznatelné výdaje = 23 037 Kč + 440 Kč + 1 500 Kč + 15 600 Kč + 59 423 Kč + 32 000 Kč 
= 132 000 Kč (a to jsme ani nevyužili plnou výši odpisů, kterou nám zákon umožňuje!)
Základ daně = 0 Kč!

Daň = 0 Kč!

Nové daňové přiznání tedy bude vypadat přibližně takto:

Možná si kladete otázku, proč jsme nevyužili rovnoměrné odpisy, když při využití zrychlených odpisů nebudeme schopni využít jejich plnou výši. Důvod je ten, že Novákovi nemají pouze jednu investiční nemovitost, ale vícero. A zrychlené odpisy tak dávaly v jejich případě výrazně větší ekonomický smysl.

Zvýšení výnosnosti z bytu o 74 % 

Původní čisté roční cashflow z bytu činilo 33 052 Kč po započtení všech nezbytných nákladů a daně z příjmu. Čistá roční výnosnost bytu činila tedy 1,8 % p. a. (reálné číslo je však vyšší, protože je nutné započíst i úmor hypotéčního úvěru - spíše se tedy bavíme o cca 4 % p. a.). 

Nově činí čisté roční cashflow z bytu 57 652 Kč po započtení všech nákladů a s nulovou daní z příjmu. Čistá roční výnosnost bytu tedy nově činí 3,2 % p. a. (při započtení úmoru tedy cca 5,4 % p. a.). Kromě toho se klientům (papírově) zvedly celkové roční náklady spojené s jejich nemovitostmi a tím vzrostla výnosnost celého jejich portofolia a významně se snížilo celkové daňové zatížení.

To znamená navýšení výnosnosti o více než 74 %! Téměř na dvojnásobek původní hodnoty. A to jen díky sérii do detailů promyšlených kroků.

Celý případ měl na starosti náš nejlepší realitní makléř Radim Kučera, který působí v Tišnově, Brně a okolí. Zajímá Vás, jak přesně dosáhl čisté nuly u daně z příjmu a zda by to mohlo fungovat i ve Vašem případě? Tak mu napište na Messenger!

Jména a některé další údaje týkající se klientů byly v článku změněny za účelem ochrany soukromí, čísla však byla ponechána beze změny. Tento článek není daňovým poradenstvím a R 21, s.r.o. není oprávněna k poskytování daňového poradenství.

Tento článek pro Vás připravil/a

Radim Kučera
CEO & Investiční realitní makléř

737 963 757
radim.kucera@r21.cz

Přidáno dne 22. 03. 2020