Jak poznat stavební pozemek pro stavbu domu?

Označení stavební pozemek v inzerci ještě nemusí znamenat, že se o pozemek určený k umístění stavby skutečně jedná. Před koupí pozemku, na kterém máte v plánu stavět, se vyplatí navštívit několik informačních zdrojů a potřebné údaje si pečlivě ověřit.

V realitní inzerci najdete mnoho nabídek pozemků, které jsou podle popisu prodávajícího stavební nebo určené ke stavbě. Než však projevíte o konkrétní nabídku zájem, měli byste si předem ověřit, zda na vybraném pozemku můžete stavbu opravdu legálně realizovat. Některé pozemky se totiž jako stavební pouze tváří, v realitě na nich však novou nemovitost vystavět nemůžete.

Hlavní slovo v rozhodování o výstavbě má obec

Chcete-li spolehlivě získat informaci, která potvrdí možnost stavby na daném pozemku, budete se muset blíže podívat na územní a regulační plán obce, v jejímž katastru se vybraná parcela nachází. Pokud byste do tohoto dokumentu včas nenahlédli, později byste mohli být nepříjemně překvapeni například tím, že zakoupený pozemek spadá do tzv. nezastavitelného území obce, kde není možné umístit stavbu, která by měla sloužit k bydlení nebo podnikání.

TIP: Informace týkající se územních a regulačních plánů ve většině případů naleznete přímo na webových stránkách obcí. Můžete se tak z pohodlí domova bez nutnosti osobní návštěvy podívat, jaké jsou možnosti výstavby ve Vámi vybrané obci.

Informace o možnostech zastavitelnosti pozemů tedy nenajdete, jak se mnozí domnívají, na katastru nemovitostí v kolonce "druh pozemku". Druh pozemku pouze informuje o tom, za jakým účelem je pozemek zapsán do KN, a slouží jednak jako informační zdroj pro orientaci v katastrálních mapách, ale také i jako podklad pro výpočet daně z nemovitých věcí. Nikde však není napsáno, že na poli nemůže stát stavba nebo zastavěná plocha a nádvoří nemá být zlikvidována a přeměněna na rybník. O tom rozhoduje územní plán.

Z mapy územního plánu vyčtete mnohé

Podíváte-li se na územní plán některé obce, zjistíte, že se jedná o poměrně rozsáhlý dokument, který se skládá z grafické a textové části. Grafická část územního plánu je tvořena zejména mapovými podklady, na kterých si budete moci všimnout ploch vyznačených různými barvami a stylem. Barevně jsou tak odlišené jednotlivé typy ploch. Obvykle Vás bude nejvíce zajímat území, které je v legendě označeno barvou značící rezidenční výstavbu. V takovém případě se totiž jedná o oblast, kde je možné realizovat výstavbu rodinného či bytového domu. Na těchto zastavitelných pozemcích samozřejmě zpravidla panují striktní omezení, která jsou dále definována textovou částí územního plánu.

Dále se zde v grafické části územního plánu zpravidla ve větší míře vyskytují další barvy, která značí území s plochami určenými pro veřejně prospěšné stavby a opatření (např. silnice, železnice, inženýrské sítě, obecně prospěšné stavby,…). V územním plánu jsou též vyznačeny tzv. plochy přestavby, což jsou pozemky určené k obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území. Barevné rozlišení se napříč obcemi liší, ale je vždy podrobně popsáno v legendě. 

V textové části územního plánu, jak již bylo zmíněno, jsou dále definovány podrobné podmínky využití jednotlivých zón. Zóny mohou být dále členěny například následovně:

  • Plochy pro bydlení
    • Bydlení v rodinných domech
    • Bydlení v bytových domech
    • Bydlení smíšené
  • Plochy přírodní
    • Lesy
    • Trvalé travní porosty
    • Rybníky
    • Vodní toky

Pro každou část územního plánu jsou v textové části definovány přesné podmínky využití. Pokud se tedy budeme bavit o plochách pro bydlení, zpravidla narazíme na pravidla jako:

  • Minimální velikost stavebního pozemku (např. 600 m2)
  • Maximální zastavitelnost pozemku (např. 50 %)
  • Maximální výška stavby
  • Definice stavební čáry (jak daleko musí stavba stát od přilehlé komunikace)
  • Maximální počet podlaží
  • Povolený účel využití staveb (např. bydlení v rodinných domech venkovského typu)
  • Podmínečně povolený účel využití staveb (za jistých podmínek lze např. stavbu zčásti využít i pro drobné podnikání)
  • Nepřípusný účel využití staveb (v lokalitě s rodinnými domky např. nelze stavět tovární halu)
  • apod. 

Pokud zvažujete výstavbu, je vhodné zkontrolovat, zda jsou regulativy v souladu s Vaší vizí budoucího domova a případně se informovat na možnosti sjednání výjimky. Nejvíce informací o aktuálním územním plánu poskytne obec či místní odbor územního plánování, pod který daná obec spadá (zpravidla v nejbližší obci s rozšířenou působností).

Územní plán obce není povinnost

Stavební zákon obce nenutí k tomu, aby měly vypracovaný svůj územní plán. Přesto však ve většině případů obce své územní plány mají a postupem let dochází k jejich aktualizaci. Níže se můžete například podívat a srovnat, jak vypadal územní plán obce Chudčice v roce 1999 a jak vypadá dnes. 

Od roku 2006 vznikají moderní územní plány a obce, které mají své stávající územní plány starší tohoto data, budou muset do konce roku 2022 zajistit jejich aktualizaci. Pokud tak neučiní, staré územní plány pozbudou platnost a tyto obce se již nebudou moci dále rozšiřovat mimo své zastavěné území.

Některé obce dokonce zašly tak daleko, že mají svůj územní plán přístupný pomocí online aplikace - například v Brně si pomocí jednoduché online aplikace můžete prohlédnout územní plán i v digitální podobě. 

Co dělat, když pozemek není v územním plánu označený jako stavební?

I v případech, kdy vámi vybraný pozemek není v územním plánu obce označený jako zastavitelný, nemusíte věšet hlavu. Šance na úspěch je sice poměrně malá, nicméně naděje umírá poslední. Pokud pozemek nespadá do intravilánu obce nebo do něj spadá, avšak je určen k jinému účelu využití než k výstavbě, můžete se pokusit jednat s obcí, pod kterou daný pozemek spadá. V takovém případě musíte svůj požadavek v písemné formě doručit na obecní úřad. Na své schůzi ho poté projedná místní zastupitelstvo, které rozhodne, zda Vašemu požadavku vyhoví, či nikoliv. Celá změna však musí proběhnout formou změny územního či regulačního plánu a to je zpravidla běh na velmi dlouhou trať. Jak postupovat?

Předně je vhodné si ujasnit, kdo může tzv. návrh na pořízení či změnu územního plánu podat. Navrhovatelem může být buďto:

  1. občan dané obce,
  2. nebo vlastník nemovité věci v dané obci.

Návrh tedy nemůžete podat, pokud jste v pozici kupujícího, který v dané obci žádnou nemovitost nevlastní. Pro samotný návrh na pořízení či změnu územního plánu si budete muset připravit:

  • Vaše identifikační údaje vč. Vašeho vztahu k nemovitostem na území obce
  • Podrobnosti k navrhované změně využití ploch na území obce
  • Informace o současném využití ploch, které navrhujete změnit
  • Důvody pro pořízení územního plánu nebo jeho změnu
  • Návrh úhrady nákladů na pořízení územního plánu

Ano, jak vyplývá z posledního bodu, může se stát, že při posouzení Vaší žádosti bude hrát roli i Vaše ochota podílet se na nákladech spojených se změnou územního plánu. Vyplatí se proto sednout si a vymyslet pádné argumenty, jimiž svou žádost podložíte a které budou hrát v rozhodování zastupitelstva značnou roli, a kromě argumentů se též vyplatí udržovat dobré vztahy se svými sousedy. Zejména na menších vesnicích totiž ve velké míře rozhodují sousedské vztahy, jejichž absence může v určitých případech rozhodnout o zamítnutí Vaší žádosti.

Podívejte se po vhodném pozemku v klidu domova

Při hledání vhodného pozemku, na kterém je možné provést výstavbu, opět nemusíte vytáhnout paty z domu. Stačí se pohodlně usadit a navštívit web Nahlížení do katastru nemovitostí, kde naleznete kromě mapových podkladů také důležité informace jako například údaje o vlastnictví, výměře a právech k pozemku. Tato webová aplikace je zcela zdarma a nevyžaduje ani registraci. Naopak Dálkový přístup do katastru nemovitostí, pomocí kterého získáte například aktuální List vlastnictví nemovitosti, je placený.

Máte-li stále pochybnosti ohledně možnosti výstavby na Vámi vybraném pozemku, zvažte možnost zastoupení při koupi Vaší nemovitostí tím, že si zadáte poptávku po nemovitosti. Díky zastoupení při koupi získáte na svou stranu zkušeného odborníka, který Vám pomůže s výběrem vhodné nemovitosti a zajistí hladký průběh.

Tento článek pro Vás připravil/a

Radim Kučera
CEO & Investiční realitní makléř

737 963 757
radim.kucera@r21.cz

Přidáno dne 27. 04. 2020