Jak správně ocenit nemovitost?

Cena je v mnoha případech rozhodujícím faktorem úspěšného prodeje nemovitosti. Samozřejmostí je, že prodávající usiluje o její maximalizaci, kupující by naopak rád zaplatil co nejméně. Jak tedy správně ocenit nemovitost tak, aby odrážela její skutečnou hodnotu a zároveň byla přijatelná pro obě strany?

Existují v zásadě 3 metody oceňování nemovitostí. Ve všech je však zásadní uvědomit si, že nejdůležitějším faktorem stanovení ceny je lokalita, ve které se daná nemovitost nachází. Zejména pak její dostupnost (např. železnice, napojení na dálnici) či občanská vybavenost.

Výnosová metoda

Mezi nejjednodušší metody jak stanovit cenu nemovitosti řadíme výnosovou metodu. Takto oceňovány jsou zejména nemovitosti, které jsou nějakým způsobem atypické. Jedná se například o průmyslové haly, rozsáhlé pozemky či velké apartmánové domy. S nabídkou takovýchto nemovitostí se často nesetkáváme, proto se jejich cena stanovuje poměrně těžce (nelze je například porovnat s podobnými nabídkami na trhu).

Výnosová metoda zakládá na schopnosti stanovení měsíčního výnosu z nemovitosti. To znamená, pokud se jedná například o průmyslovou halu, zpravidla dokážeme říci, za jakou částku bychom ji pronajali. Nebo v případě apartmánového domu, kolik by nám měsíčně vyneslo pronajmutí celé budovy. Pokud známe měsíční výnos nemovitosti (nebo jsme schopni jej vypočítat), vynásobením 12 získáme celkový roční výnos. Ten je pro výnosovou metodu zásadní, jelikož cena nemovitosti se zpravidla počítá jako 20násobek ročního výnosu. Samozřejmě záleží na typu nemovitosti. U komerčních objektů se můžeme setkat s cenou stanovenou jen 10násobkem ročního výnosu, naopak ceny bytů se dnes pohybují až kolem 30násobků ročního výnosu. Jako optimum se však u cen nemovitostí stanovených výnosovou metodou setkáme s již zmíněným 20letým nájemním výnosem.

Nákladová metoda

Druhým způsobem jak ocenit nemovitost je využít metodu nákladovou. K této variantě se přikloníme v případě, kdy sice nevíme, kolik by nám nemovitost měsíčně/ročně vynesla, jsme však schopní říci, za kolik bychom ji byli schopní znovu postavit (tzn. jakou má věcnou hodnotu).

Pokud má být předmětem prodeje stavba, stanovíme zvlášť cenu pozemku a zvlášť cenu samotné budovy. Ocenění pozemků je poměrně snadné, zejména proto, že se prodávají po celé republice a můžeme tak cenu snadno odvodit od těch s podobnými dispozicemi. Cena pozemku se zpravidla uvádí jako částka za metr čtvereční, např. 500 Kč/m2. K ocenění samotné stavby je pak zásadní určení stáří, očekávané životnosti a částky, za kolik bychom takovouto budovu byli schopní postavit znovu.

Víme-li, že stáří budovy je 40 let, její životnost 100 let a zároveň, že dnes bychom ji byli schopní postavit za 10 milionů, stanovíme její cenu procentuálně, jako část peněžní hodnoty „nové“ budovy odpovídající její zbývající době životnosti. Má-li tedy budova již 40 % své životnosti za sebou, částku, za kterou bychom ji postavili dnes, snížíme o 40 %. Cena stavby pak bude činit 6 milionů. Výslednou hodnotu celé nemovitosti poté jednoduše stanovíme sečtením hodnoty pozemku a hodnoty budovy.

Srovnávací metoda

Asi nejpoužívanější formou oceňování nemovitostí je metoda srovnávací, založena na porovnávání cen obdobných nemovitostí, které jsou v dané lokalitě prodávány. Mohlo by se zdát, že jde o velmi jednoduchou metodu, má však několik úskalí.

Často se děje to, že lidé prodávající nemovitost si jednoduše prohlédnou inzertní portály, vyberou tu nejdražší nemovitost, kterou v nabídce najdou a její cenu ještě o něco navýší. Za tu pak chtějí svou nemovitost prodat. Je potřeba si však uvědomit, že cena v inzerci zpravidla nikdy neodpovídá ceně, za kterou se pak nemovitost reálně zobchoduje. Obvykle tedy, pokud je cena v inzerci například 10 milionů, obchodní cena bude o 5 až 12 % nižší, bude se pak pohybovat mezi 8,8 a 9,5 miliony. Chceme-li zjistit, za kolik se konkrétní nemovitost přesně prodala, můžeme využít databáze vedené katastrem nemovitostí, ve které jsou uchovány údaje o všech zobchodovaných nemovitostech. Existují dokonce softwary, které jsou schopny z těchto údajů vypočítat nejvhodnější cenu pro určitou nemovitost.

O špatně stanovené ceně může napovědět také doba, po kterou je již inzerát zveřejněn. Pokud visí v nabídce už rok, pravděpodobně je na vině nesprávná cena. Naopak pokud se nemovitost prodá příliš rychle (například za 3 dny), zřejmě byla podceněna.

U srovnávání je důležité uvědomit si, jak moc podobné jsou si jednotlivé nemovitosti. Pomůckou může být například sepsání seznamu jejich plusů a mínusů. To znamená, vytvoříme si výběr 4 až 5 nejpodobnějších nemovitostí v dané lokalitě a určíme, jaké výhody nebo nevýhody v porovnání s námi oceňovanou nemovitostí mají. Za drobnou odchylku pak přičteme/odečteme například 5 %, za větší odchylku 10 %. To je, pokud naše nemovitost má 20metrovou terasu a porovnáváme ji s nemovitostí, která terasou vůbec nedisponuje, navýšíme cenu naší nemovitosti o 10 %. Naopak pokud nemá naše nemovitost sklepní kóji, ale porovnáváme ji s bytem, který jí má, odečteme z ceny našeho bytu 5 %. Cenu nemovitosti tedy jednoduše přizpůsobujeme jejím atributům.

Mohli bychom říci, že správně oceněná nemovitost je zárukou dobrého prodeje. Pokud půjdeme na trh s přemrštěnou cenou, nemovitost neprodáme (případně až po hodně dlouhé době a slevení našich cenových nároků). Naopak pokud nastavíme příliš nízkou cenu, nemovitost sice prodáme rychle, ale připravíme se o zisk.

Pokud se chystáte prodat svou nemovitost, doporučujeme obrátit se na profesionály, kteří Vám nemovitost správně ocení. I my Vám s tímto rádi pomůžeme a nabídneme i další užitečné služby, které pomohou nemovitost prodat v rozumné době a za výhodnou cenu.

Kontaktujte nás na telefonu nebo také online na e-mailu a sociálních sítích, Facebooku a Instagramu

Těšíme se na spolupráci!

 

Zvažujete prodej či pronájem Vaší nemovitosti?

Spočítejte si její tržní cenu během 5 minut ZDARMA pomocí našeho Realbota!

Spočítat tržní cenu nemovitosti

Tento článek pro Vás připravil/a

Radim Kučera
CEO & Investiční realitní makléř

737 963 757
radim.kucera@r21.cz

Přidáno dne 20. 04. 2021