Mohu se vyhnout dani z nabytí nemovitých věcí?

Asi nejnenáviděnější daň v České republice. Dokáže zaručeně rozzuřit každého, kdo nakupuje nemovitost. Aby také ne - daníme již několikrát zdaněné peníze. Jaké existují cesty, jak se dani z nabytí vyhnout? Pojďme se na ně podívat!

Daň z nabytí nemovitých věcí - neoblíbená daň, která dokáže zkomplikovat život nejednomu kupujícímu. Přitom na této dani stát dle Českého statistického úřadu v roce 2017 vybral pouhých 12,5 mld. Kč. Zdá se Vám to jako velké číslo? Celkové inkaso na daních v témže roce však činilo 786 636 000 000 Kč. To znamená, že daň z nabytí nemovitých věcí činí pouhých 1,58 % z celkově vybraných daní. Odečteme-li administrativní náklady spojené s touto daní, které jsou vzhledem k její složitosti extrémní, je velkou otázkou, zda je tato daň pro stát vůbec rentabilní. 

Ale dost bylo statistik, pojďme se podívat, jestli a jak s daní z nabytí můžeme zatočit. Legislativně se daní z nabytí nemovitých věcí zabývá zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., ze kterého čerpá i tento článek. Žádné ze zveřejněných informací nejsou návodem ani radou ve smyslu právního či daňového poradenství. Veškeré své kroky konzultujte s Vaším právním či daňovým poradcem. R21 Realitní agentura nenese žádnou zodpovědnost za případné následky způsobené v souvislosti s tímto článkem.

Kdo platí daň z nabytí nemovitých věcí?

V současné době platí daň z nabytí nemovitých věcí kupující (do roku 2016 zákon tuto povinnost ukládal naopak prodávajícímu). Daň je pro všechny stejně vysoká a to 4 % z ceny nemovitosti. Tuto daň je vždy nutné připočítat k ceně nemovitosti - od roku 2016 není a ani nemůže být součástí kupní ceny.

Pozor na směny nemovitostí!

Pokud jste v situaci, kdy nemovitost sice „nekupujete“, ale společně s jiným majitelem se dohodnete na směně dvou (či více) nemovitostí, platbě daně z nabytí nemovité věci se nevyhnete. Naopak, v takovémto případě daň zaplatíte oba (oba jste totiž nabyli novou nemovitost).

Kdo je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozen?

Tady už se dostáváme k zajímavějšímu tématu a tím je osvobození od daně:

  1. Dle zákona jsou osvobozeni všichni kdo nemovitost nabyli formou daru či dědictví - pokud jste tedy nemovitost zdědili nebo dostali darem například od rodičů, nevztahuje se na Vás povinnost vyplývající z tohoto zákona.
  2. Od daně z nabytí nemovitých věcí jsou rovněž osvobozeny první úplatné převody rodinných domů a jednotek a to do 5 let ode dne jejich dokončení či počátku užívání. V praxi to znamená, že kupujete-li nově postavený rodinný dům či bytovou jednotku od developera, nevztahuje se na Vás povinnost platit daň z nabytí nemovitých věcí. (V této situaci totiž v drtivé většině situací platíte DPH, takže stát v konečném důsledku vydělá mnohem více.)  
  3. Dále jsou od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeni všichni, kdo převádí družstevní byt - v tomto případě totiž nejde o převod nemovité věci, ale o převod členských práv a povinností v družstvu a tento převod nepodléhá dani z nabytí nemovitých věcí. A právě tento bod je velmi zajímavý pro případné vyhnutí se dani z nabytí nemovitých věcí. Zejména převádíte-li komerční nemovitost či pozemky, kde je předpoklad budoucího komerčního využití, lze tyto nemovitosti vložit jako majetek do samosatné společnosti - například s.r.o. a prodat celé s.r.o. Převod obchodní společnosti totiž rovněž nepodléhá dani z nabytí nemovitých věcí a po 5 letech po nabytí vlastnictví je jeho prodej osvobozen i od daně z příjmu fyzických osob.

Do kdy a jak podat daňové přiznání?

V případě daně z nabytí nemovitých věcí není určeno konkrétní datum pro podání daňového přiznání. Příslušné dokumenty je potřeba odevzdat vždy do konce 3. kalendářního měsíce po měsíci, ve kterém došlo ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud se tak ještě nestalo (nedošlo k zápisu v katastru nemovitostí), nahrazuje toto datum chvíle, ve které nabyla účinnosti smlouva o převodu nemovitosti.

Vyplněné daňové přiznání v tištěné podobě lze na finanční úřad doručit osobně nebo je možno jej zaslat poštou. Pozor! Přiznání odevzdáváte na finanční úřad v místě příslušnosti zakoupené nemovitosti (ne v místě Vašeho trvalého bydliště). Další možností, jak daňové přiznání odevzdat, je zaslání elektronickou formou. K tomu je však zapotřebí elektronický podpis nebo datová schránka.

Jak podat daňové přiznání prostřednictvím datové schránky?

Existují dva způsoby. Buď navštívíte Czech POINT (ten najdete na vybraných pobočkách České pošty) a tam vše osobně vyřídíte nebo vytištěný a vyplněný formulář odešlete Ministerstvu vnitra.

Pokud jste fyzická osoba a rozhodnete se pro první možnost, tj. návštěvu Czech POINTu, měli byste si vystačit s občanským průkazem. U druhé možnosti je nutné vyplnit požadovaný formulář ve speciálním programu (který je zapotřebí si stáhnout) a následně také nechat úředně ověřit podpis notářem.

Jaké přílohy a dokumenty k přiznání musím dodat?

  • Písemnost potvrzující nabytí vlastnického práva k nemovité věci.
  • Vyrozumění katastrálního úřadu o provedeném vkladu do katastru nemovitostí.
  • Znalecký posudek. (Vždy doporučujeme klientům dodat i znalecký posudek, protože v takovém případě finanční úřad nemůže rozporovat výši daně tak, jak by mohl v případě výpočtu směrné hodnoty pomocí formuláře. Vyhnete se tedy zbytečným komplikacím.)
  • Doklad o zaplacení odměny a nákladů znalci.

Když prodáváme nemovitost jako manželé (společné jmění manželů), musíme podávat daňové přiznání každý zvlášť?

Není třeba. Postačí, když přiznání podá jen jeden z Vás, v tomto případě bude jednat jako společný zástupce.

Bude daň z nabytí zrušena?

Daň z nabytí se jeví jako sporná z důvodu, že daní peníze, které již jednou zdaněny byly (kupující platí totiž finančními prostředky, které již byly zdaněny daní z příjmu a teď mají být zdaněny znovu). Proto se mnoho lidí ptá: PROČ? Senátní hospodářský výbor již podnikl první kroky a podal návrh na zrušení daně. Je to však běh na dlouhou trať...

Máte další otázky? Neváhejte mě oslovit v komentářích! Rád na Vaše dotazy odpovím a poradím, jak na problematiku daně z nabytí nemovitých věcí vyzrát.

Tento článek pro Vás připravil/a

Radim Kučera
CEO & Investiční realitní makléř

737 963 757
radim.kucera@r21.cz

Přidáno dne 18. 11. 2019