Nájem a podnájem není to stejné. Toto jsou zásadní rozdíly, které stojí za to znát:

Mezi slovy nájem a podnájem lidé v mnoha případech nevidí rozdíl. Avšak odlišnosti v pravomocech lidí, kteří žijí v těchto dvou typech bydlení, jsou poměrně velké a vyplatí se vědět, co smíte a nesmíte, když žijete v nájmu nebo podnájmu.

Zhruba čtvrtina obyvatel České republiky si bydlení pronajímá nebo podnajímá. Vyšší procento nájemníků žije v obcích s vyšším počtem obyvatel a v sídlech pod pět tisíc obyvatel je situace opačná. Ať už z jakéhokoli důvodu nechcete nebo nemůžete vlastnit nemovitost, ve které budete žít, vyplatí se vědět, jaké jsou hlavní rozdíly mezi nájemní a podnájemní smlouvou o bydlení.

Nájem: svoboda a jistota

Pronajímatel svou nemovitost nabízí zájemcům a když si Vás vybere, stáváte se nájemcem. V takovém případě máte podle nového občanského zákoníku možnost svobodně rozhodovat bez nutnosti souhlasu majitele o všem, co se běžného užívání bytu týká.

Domácí mazlíčci

Jako nájemce bytu rozhodujete, zda budete mít doma nějakého mazlíčka. Majitel dle platné legislativy totiž nemůže zakázat pobyt mazlíčka v nemovitosti. V praxi však stačí, když majitel adekvátně navýší požadovanou jistotu z důvodu obavy o poškození interiéru nemovitosti a tím jednoduše zamezí pronájmu bytu nájemcům s domácími mazlíčky. A jejich jednání je pochopitelné - v drtivé většině za ním nestojí neobliba zvířat (protože majitelé velmi často také mají své domácí mazlíčky), ale především špatné zkušenosti s nájemci se zvířaty. Nejednou jsme byli svědky zduté pročůrané podlahy od pejska či štiplavého zápachu kočičích či jiných výkalů v bytě při jeho převzetí od původních nájemců.

Často využívaným řešením je rovněž navýšení nájmu a poplatků za služby spojených s užíváním bytu v důsledku zvýšeného opotřebení bytu a znečištění společných prostor. Pokud je nemovitost správně inzerována a zejména je-li správně sepsána nájemní smlouva, má majitel právo navýšit nájemné a související poplatky pro nájemce, kteří v bytě chovají domácí mazlíčky.

Návštěvy v bytě

Jako nájemce též rozhodujete o tom, kdo do Vašeho obydlí smí či nesmí vstoupit. V nájemní smlouvě bývá vymezeno, za jakých podmínek smí do nemovitosti vstoupit sám majitel. Jsou to zejména následující situace:

  • Majitel smí do bytu vstoupit ohlášeně (nejméně např. 24 hodin předem) za účelem kontroly stavu bytu
  • Majitel smí do bytu vstoupit neohlášeně v případě nutnosti řešení technické poruchy či závady
  • Majitel či jím pověřená osoba (realitní makléř) smí do bytu vstoupit po předchozí dohodě v posledních 2 měsících trvání nájemní smlouvy za účelem realizace prohlídek nemovitosti pro pronájem dalším zájemcům

Kromě shora uvedených situací však nájemce o tom, koho do svého obydlí pustí, rozhoduje sám. Neznamená to však, že toto jednání nelze omezit. Vhodným nastavením nájemní smlouvy lze definovat, kdy se ještě jedná o návštěvu a kdy se nocležník stává obyvatelem bytu, což může vést k navýšení energií a služeb. V nájemní smlouvě lze rovněž ošetřit maximální počet osob, které mohou byt užívat a překročení této hranice ze strany nájemce může být považováno za hrubé porušení jeho povinností a mít tak za následek ukončení nájemní smlouvy.

Trvalý pobyt

V nemovitosti, kterou pronájmem získáte do užívání, si můžete zřídit své trvalé bydliště bez nutnosti souhlasu majitele. Ani v tomto případě však nedoporučujeme tak činit, pokud s trvalým pobytem majitel nesouhlasí. To, že dané zákazy nemohou být ze strany majitele stanoveny neznamená, že nebudou vymáhány. O jejich vymahatelnosti bychom mohli vést dlouhé diskuse, ale faktem je, že pokud Vás majitel nebude ve své nemovitosti chtít, existuje 100+1 způsobů, jak Vás (ať už legálně či nelegálně) z bytu vystěhovat a sice se následně můžete s majitelem soudit, ale soudíte se bez střechy nad hlavou. A to může být problém.

Nájemní vztah

Nájemní smlouvu uzavíráte přímo s majitelem dané nemovitosti. Tím může být fyzická i právnická osoba. Značnou výhodou je fakt, že majitel nemovitosti Vás po uzavření nájemní smlouvy nemůže z bytu či domu bezdůvodně vykázat. To je možné pouze v případech hrubého porušení nájemní smlouvy, což představuje například neuhrazení nájemného za dobu delší než tři měsíce, závažné poškození pronajaté nemovitosti, užívání bytu jiným než povoleným způsobem či způsobení vážných problémů sousedům.

Podnájem: můj dům, můj hrad

Naopak podnájem je situace, kdy člověk, který má byt pronajatý, podnajme tento byt další osobě. Třeba takto: 

Vlastníkem bytu 2+1 je Adam, který byt pronajme Marcele. Pro Marcelu je byt příliš velký a tak jeden z pokojů podnajme své kamarádce Heleně. Adam je tak v našem případě vlastníkem a pronajímatelem, Marcela nájemcem a Helena podnájemcem.

Podnájemce si nemůže být jistý tím, že nebude z bytu nečekaně vystěhován, protože smlouva o podnájmu zaniká se zánikem nájemní smlouvy. V okamžiku, kdy skončí nájemní vztah vlastníka nemovitosti a nájemci, může být podnájemce obratem vystěhován.

Pokud se tedy Adam s Marcelou dohodnou, že nájemní smlouva končí za 3 dny, Helena nemá jinou možnost než se do 3 dnů z bytu vystěhovat.

Zákazy, povinnosti a smluvní pokuty

V podnájemní smlouvě navíc může nájemce, který má byt pronajatý od majitele, uvést požadavky, které musí podnájemce bezpodmínečně dodržet. Zpravidla se jedná o zákaz kouření a domácích mazlíčků. Zásadním rozdílem oproti nájemní smlouvě je absence zákazu smluvních pokut. Smluvní pokuty v nájemní smlouvě figurovat nemohou. Podnájemní vztahy však občanský zákoník nijak neomezuje a smluvní pokuty je tedy v podnájemních smlouvách možné využívat.

Podnájem pouze se souhlasem

Nájemce, který má od majitele byt v pronájmu však nemůže svévolně byt podnájmout třetí osobě, pokud k tomu předem nedostane od majitele souhlas. O tento souhlas je nutné zažádat písemně a vlastník nemovitosti má poté měsíc na to, aby rozhodl, zda Vám uskutečnění podnájmu další osobě povolí, či nikoliv. Existuje však případ, kdy souhlas není zapotřebí. Jde o situaci, kdy nájemce stále trvale žije v bytě a podnájemce tak bydlí po dobu podnájmu s ním.

Protože Marcela v bytě bydlí společně s Helenou, nemusela Marcela Adama žádat o souhlas s podnájmem bytu. Musí se však řídit uzavřenou nájemní smlouvou. Pokud by se Marcela rozhodla z bytu odstěhovat a nechat v něm bydlet Helenu samotnou, jednalo by se z její strany o hrubé porušení povinností nájemce a Adam by mohl Marcele smlouvu okamžitě vypovědět.

Podnájmu často využívají studenti, kteří potřebují sehnat bydlení pro období školního roku a tato varianta vychází levněji než klasický pronájem nemovitosti. Podnájem se nejčastěji využívá pro části nemovitostí (pokoj pro studenty, patro či místnost v rámci kancelářského komplexu, atd.), ale jeho využití je možné i v rámci ochrany majetku pronajímatele. Ten se může rozhodnout, že svoji nemovitost pronajme příbuznému či vlastní účelově založené společnosti, a tento subjekt nemovitost dále podnajímá podnájemci, čímž majitel získá nad nemovitostí maximální kontrolu. Tyto kroky je však vhodné velmi důkladně zvažovat, protože s sebou nesou řadu dalších, zejména daňových, povinností.

Zajímá Vás více informací k nájemní či podnájemní smlouvě? Zeptejte se nás v Messengeru!

Tento článek pro Vás připravil/a

Radim Kučera
CEO & Investiční realitní makléř

737 963 757
radim.kucera@r21.cz

Přidáno dne 29. 06. 2020