Víte, jaký je rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím nemovitosti?

Koukáte se už delší dobu po nějakém novém vhodném bytě, kam byste se mohli přestěhovat? A zajímali jste se už o to, jaké právní formy bydlení jsou na trhu dostupné? Ještě ne? V tom případě je pro Vás článek srovnávající družstevní a osobní formu vlastnictví bytu jako dělaný.

Poohlížíte-li se po novém bydlení, jistě narazíte na pojmy družstevní a osobní vlastnictví bytu. Mezi těmito dvěma způsoby řešení vlastního bydlení existuje několik rozdílů, které byste měli znát ještě před uskutečněním prohlídky vybrané bytové jednotky. Rozdíly panují především v míře svobody při užívání bytu, finanční náročnosti bydlení a míře práv a povinností, které Vám vyplývají ze zvoleného způsobu vlastnictví.

Družstevní byt nevlastníte

Zásadní rozdíl mezi osobním a družstevním vlastnictvím bytu je v míře Vašeho vlastnického práva k dané bytové jednotce. Zatímco s nemovitostí, kterou máte v osobním vlastnictví a na katastrálním úřadě jste vedeni jako její majitel, můžete libovolně nakládat dle svého uvážení, s družstevním bytem to bude složitější. Při vstupu do bytového družstva totiž nekupujete přímo konkrétní byt, ale pouze určitý podíl na jeho majetku. Koupí tohoto podílu získáváte právo na nájem vybrané bytové jednotky.

Při dalším nakládání s touto jednotku jste omezeni stanovami družstva, které se liší případ od případu, avšak požadavky v nich uvedené jsou si v mnoha ohledech podobné. Některá bytová družstva třeba neumožňují získání družstevního podílu cizincům, majitelům domácích mazlíčků nebo kuřákům.

POZOR: Pokud byste si třeba rádi přivydělali na krátkodobých pronájmech se službami typu Airbnb, pravděpodobně v bytových družstvech s tímto nápadem narazíte právě kvůli nemožnosti ubytovat cizince.

Při bydlení v družstevním bytě je zde i riziko vyloučení při vypovězení nájemní smlouvy ze strany družstva. V takovýchto vypjatých případech má však nájemce právo bránit se před členskou schůzí, případně se i obrátit na soud. Pokud by však člen bytové družstva nakonec byl přesto vyloučen, má nárok na vypořádací podíl. Ten však často vůbec neodpovídá reálné tržní ceně daného bytu. Dalším rizikem, které si nájemce takového bytu často ani neuvědomuje, je ručení za dluhy celým společenstvím vlastníků. V extrémních případech tak bytové družstvo může kvůli nevhodnému hospodaření i zbankrotovat.

Možnost zástavy a rekonstrukce

Zatížení družstevního bytu hypotékou či jiným úvěrem není možné z důvodu nesplnění podmínky osobního vlastnictví bytové jednotky. Existují však situace, kdy je družstevní byt možné zafinancovat pomocí úvěru a to tzv. předhypotéčním úvěrem. Ten je možné u některých bank získat v případě, že je nemovitost do 1 roku od jejího pořízení převoditelná do osobního vlastnictví. Tuto skutečnost Vám na vyžádání sdělí vedení družstva a úvěrující banka jej bude požadovat v písemné podobě. Financování družstevního bytu úvěrem tak technicky možné je. Pokud však zvažujete rozjezd podnikání a potřebovali byste si vzít za tímto účelem větší úvěr, se zástavou družstevním bytem nepochodíte. Družstevní byty není možné zastavit a zástava podílu v družstvu nebude pro většinu úvěrujících institucí dostatečnou garancí.

Existuje však ještě jeden způsob, jak zafinancovat družstevní byt pomocí hypotéčního úvěru a to v případě, že jste schopni poskytnout jako zástavu jinou nemovitost, V takovém případě je možné pořídit družstevní byt a jako jeho zástavu využít jinou nemovitost.

Omezení se ve většině případů týkají i stavebních úprav bytových jednotek ve družstevním vlastnictví. Jakékoli rekonstrukce a změny v uspořádání bytu totiž podléhají schválení ze strany družstva. Pokud si tedy přejete uzpůsobit byt zcela podle svých představ, vyplatí se tuto věc zkonzultovat se členy bytového družstva ještě před koupí podílu a získáním konkrétního bytu. Mohli byste totiž být později zklamaní z důvodu zamítnutí Vaší žádosti o rekonstrukci.

Bytové družstvo se o vás postará a ušetří vám peníze

Abychom však neřešili jenom nevýhody družstevního bydlení, je třeba zmínit i jeho pozitiva. Oproti bydlení v nemovitosti, která je ve Vašem osobním vlastnictví, nabízí družstevní bydlení menší míru povinností. Družstvo se totiž stará o funkčnost a opravy zařízení jako jsou okna, topení nebo rozvody vody a elektřiny. V případě bydlení v bytě nebo domě, který náleží do osobního vlastnictví, by musel tyto záležitosti řešit majitel dané nemovitosti sám.

Co se týká finanční náročnosti, družstevní vlastnictví vychází ze srovnání rozhodně lépe. Převod členských práv a povinností v bytovém družstvu (převod družstevního podílu) nepodléhá dani z nabytí nemovitých věcí. Proč? Protože nejde o převod nemovité věci, jedná se o převod družstevního podílu. Z převodu družstevního podílu Vám rovněž realitní kancelář nebude účtovat DPH z provize, protože zprostředkování prodeje družstevního podílu není, jak už jsme si řekli, zprostředkováním prodeje nemovitosti (které podléhá 21% DPH), ale zprostředkováním prodeje podílu obchodní korporace, a ten je od DPH osvobozen.

Výhodou převodu družstevního podílu je i jeho rychlost. Změna vlastníka se totiž nezapisuje na katastru nemovitostí, ale tuto změnu pouze bere na vědomí předsednictvo družstva. Změna tak může proběhnout i během jediného dne.

Daň z nabytí nemovitých věcí se Vás však nebude týkat ani při následném převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví. Tento převod je od daně z nabytí nemovitosti, která činí 4 % z kupní ceny, rovněž osvobozen. To však platí pouze v případech, kdy bytové družstvo tuto možnost nabízí. 

Podíváme-li se na celkové finanční srovnání, vychází družstevní byt stejných parametrů v porovnání s bytem v osobním vlastnictví levněji. Ceny družstevních bytů jsou lokalita od lokality nižší v průměru o 10 až 30 %, což už je úspora, která stojí za zvážení. Co však družstevnímu bydlení v této oblasti ubírá na atraktivitě, jsou omezené možnosti financování. 

Na příliš výhodné ceny pozor!

V inzerované ceně družstevního podílu nebývá zahrnuta tzv. anuita, tedy nesplacený závazek družstevníka vůči družstvu. Při pořízení družstevního bytu tedy pečlivě překontrolujte, zda družstvo nesplácí úvěry, na jejichž splácení byste se jako družstevníci museli také podílet, a zda je splacena anuita. Je rovněž vhodné si prověřit celkovou ekonomickou situaci družstva.

Vyhovuje vám anonymita?

Dalším rozdílem, který si při porovnání družstevního a osobního vlastnictví bytu uvedeme, je fakt, že v případech, kdy jste majitelem nemovitosti, může každý za pomoci online portálu pro nahlížení do katastru nemovitostí tuto skutečnost bez problému zjistit. Stejně tak, při troše snahy je zvídavý jedinec schopen zjistit všechny nemovitosti, které napříč ČR vlastníte. Naopak při koupi družstevního podílu, a s ním spojeném právu na pronájem určité bytové jednotky, nikdo nemůže zjistit, že danou nemovitost vlastníte Vy. Družstevní byt je totiž ve faktickém vlastnictví právnické osoby (v našem případě bytového družstva) a seznamy členů bytových družstev nejsou veřejné. Pro mnoho lidí je právě anonymita při výběru bytu důležitým aspektem rozhodování, a proto sáhnou radši po družstevním bytu. Tato informace není mezi veřejností až tak známá, ale tomu, kdo chce z jakéhokoli důvodu znemožnit vyhledání trvalého pobytu své osoby, může velmi dobře posloužit.

Anonymní způsoby vlastnictví nemovitostí však samozřejmě existují i běžně na trhu. Pokud se chystáte pořídit si nemovitosti a máte obavu ze závistivosti sousedů či známých, je možné využít formu vlastnictví pomocí offshorových společností s anonymními vlastnickými strukturami (např. anonymní společnosti na Seyschelských ostrovech, v Delaware, USA apod.) anebo se držet českého prostředí a pro vlastnictví nemovitosti využít svěřenecký fond. Nutno však podotknout, že tato řešení nejsou vzhledem k jejich nákladnosti pro většinu kupujících vhodné.

Budete spokojeni s družstevním bydlením nebo bytem v osobním vlastnictví?

Na závěr si shrneme, co nám který z probíraných způsobů vlastnictví nemovitostí přináší.

Družstevní byty:

✔ jsou vhodné pro ty, kdo nechtějí řešit záležitosti spojené s údržbou bytu
✔ ty, kdo nepotřebují k financování bytu hypotéku nebo mají jinou nemovitost do zástavy pro banku
✔ ty, kdo chtějí svůj majetek vlastnit anonymně

Naopak byt v osobním vlastnictví ocení lidé, kteří:

✔ nemají problém se zajištěním činností, které zaručí bezproblémový chod nemovitosti
✔ by rádi získali za účelem pořízení vlastního bydlení hypotéku a nemohou jako zástavu nabídnout jinou nemovitost
✔ chtějí mít plnou moc v rozhodování o svém majetku

Stále váháte, jaký typ bydlení by byl pro Vás osobně ten pravý? V tom případě se nám neváhejte ozvat s žádostí o pomoc s výběrem bydlení a my s Vámi velmi rádi probereme všechny možné a dostupné varianty.

Tento článek pro Vás připravil/a

Radim Kučera
CEO & Investiční realitní makléř

737 963 757
radim.kucera@r21.cz

Přidáno dne 10. 05. 2020