5 hlavních rozdílů mezi družstevním a osobním vlastnictvím nemovitosti

Koukáte se už delší dobu po nějakém novém vhodném bytě, kam byste se mohli přestěhovat? A zajímali jste se už o to, jaké právní formy bydlení jsou na trhu dostupné? Ještě ne? V tom případě je pro Vás článek srovnávající družstevní a osobní formu vlastnictví bytu jako dělaný.

Poohlížíte-li se po novém bydlení, jistě narazíte na pojmy družstevní a osobní vlastnictví bytu. Mezi těmito dvěma způsoby řešení vlastního bydlení existuje několik rozdílů, které byste měli znát ještě před uskutečněním prohlídky vybrané bytové jednotky. Rozdíly panují především v míře svobody při užívání bytu, finanční náročnosti bydlení a míře práv a povinností, které Vám vyplývají ze zvoleného způsobu vlastnictví.

1) Kdo družstevní byt ve skutečnosti vlastní?

Vlastníkem družstevního bytu je právnická osoba – družstvo. Ta je uvedena v katastru nemovitostí a odvádí z ní daň z nemovitých věcí. Při vstupu do bytového družstva totiž nekupujete přímo konkrétní byt, ale pouze určitý podíl na jeho majetku. Koupí tohoto podílu získáváte právo na nájem vybrané bytové jednotky. Neznamená to však, že Vás může kdykoli vystěhovat. Nabytím družstevního podílu se stáváte členem družstva a získáváte právo byt užívat jako vlastní a to na základě nájemní smlouvy, kterou s družstvem uzavírat. Při dalším nakládání s touto jednotku jste omezeni stanovami družstva, které se liší případ od případu, avšak požadavky v nich uvedené jsou si v mnoha ohledech podobné. Některá bytová družstva třeba neumožňují podnájem bytových jednotek, jiná zase omezují možnosti vlastnictví družstevního podílu cizincům apod.

V souvislosti s vlastnictvím družstevního podílu existuje riziko nájemní smlouvy ze strany družstva. V takovýchto vypjatých případech má však nájemce právo bránit se před členskou schůzí, případně se i obrátit na soud. Pokud by však člen bytové družstva nakonec byl přesto vyloučen, má nárok na vypořádací podíl. Dalším rizikem, které si majitel družstevního podílu neuvědomuje, je fakt, že v případě špatného hospodaření může družstvo zbankrotovat a o dům přijít.

POZOR: Pokud byste si třeba rádi přivydělali na krátkodobých pronájmech se službami typu Airbnb, pravděpodobně v bytových družstvech s tímto nápadem narazíte – celá řada družstev má možnost krátkodobých pronájmů regulovanou ve svých stanovách.

2) Anonymita

Dalším rozdílem, který si při porovnání družstevního a osobního vlastnictví bytu uvedeme, je fakt, že v případech, kdy jste majitelem nemovitosti, může každý za pomoci online portálu pro nahlížení do katastru nemovitostí tuto skutečnost bez problému zjistit. Stejně tak, při troše snahy je zvídavý jedinec schopen zjistit všechny nemovitosti, které napříč ČR vlastníte. Naopak při koupi družstevního podílu, a s ním spojeném právu na pronájem určité bytové jednotky, nikdo nemůže zjistit, že danou nemovitost vlastníte Vy. Družstevní byt je totiž ve faktickém vlastnictví právnické osoby (v našem případě bytového družstva) a seznamy členů bytových družstev nejsou veřejné. Pro mnoho lidí je právě anonymita při výběru bytu důležitým aspektem rozhodování, a proto sáhnou radši po družstevním bytu.

Seznamy členů družstev jsou neveřejné a nejste-li ve staturárních orgánech, o Vašem členství v družstvu nebudou nikde veřejné záznamy. To je výhodné ze dvou důvodů:

1. pokud potřebujete zůstat „pod radarem“, bez možnosti dohledat Vaše bydliště
2. pokud z nějakého důvodu potřebujete skrýt svůj majetek
3. financování v okamžiku, kdy narazíte na svůj úvěrový strop v hypotékách

Anonymní způsoby vlastnictví nemovitostí však existují i na trhu. Pokud se chystáte pořídit si nemovitosti a máte obavu ze závistivosti sousedů či známých, je možné využít formu vlastnictví pomocí offshorových společností s anonymními vlastnickými strukturami (např. anonymní společnosti na Seyschelských ostrovech, v Delaware, USA apod.) anebo se držet českého prostředí a pro vlastnictví nemovitosti využít svěřenecký fond. Nutno však podotknout, že tato řešení nejsou vzhledem k jejich nákladnosti pro většinu kupujících vhodné.

3) Úvěrovatelnost

Jak jsme již uvedli, při koupi družstevního bytu se nepřevádí na nového majitele/družstevníka byt samotný, ale převádějí se tzv. práva a povinnosti spojené s členstvím v družstvu. Mezi ty patří i právo užívat jeden konkrétní byt, který se k danému podílu váže. Počet bytů v družstevním domě je vždy roven počtu družstevních podílů. A jakou výhodu toto přináší? Na rozdíl od koupě bytu do osobního vlastnictví, kdy ve většině případů musíme jako kupující žádat o hypotéku a banka si následně prověřuje, zda na ni dosáhneme, jaký je náš příjem, prověřuje také nemovitost, kterou dáváme do zástavy atd. V případě družstevních bytů žádá o hypotéku družstvo jako celek, nikoli družstevník samotný. Z pohledu banky je pak tato situace mnohem zajímavější, jelikož družstvo nevlastní pouze náš jeden byt, ale i dalších například 20, které se v domě nachází. Díky tomu je pak banka ochotná družstvu nabídnout výrazně levnější úvěr (v dnešní době jsou ceny družstevních úvěrů zhruba o polovinu levnější než ceny hypoték).

Výhodou je také to, že družstevní úvěr se nijak nezapočítává do naší osobní „úvěrové složky/uvěrového limitu“, který jako fyzické osoby máme. Bance totiž nedlužíme my osobně, ale družstvo, kterého jsme členy, a kterému postupně splácíme buďto splátku úvěru nebo tzv. anuitu. Díky tomu jsme schopni „vzít si hypotéku“ na mnohem více nemovitostí, než na kolik bychom si mohli dovolit osobně jako fyzické osoby. Například jako jednotlivci bychom dosáhli jenom na vlastní byt a jeden dodatečný, na další nemovitost by nám banka již hypotéku neposkytla. Ale pokud si koupíme 5 družstevních bytů (každý za milion s 4milionovou splátkou anuity, kterou jsme povinní družstvu doplatit), nikde jako dlužníci nefigurujeme a jsme schopni si pořídit ještě další 2 byty do osobního vlastnictví na hypotéku. Samozřejmě, takto bychom měli postupovat jen pokud víme, že jsme schopni dostát všem z toho plynoucím finančním závazkům.

Možnost zástavy

Zatížení družstevního bytu hypotékou či jiným úvěrem není možné z důvodu nesplnění podmínky osobního vlastnictví bytové jednotky. Existují však situace, kdy je družstevní byt možné zafinancovat pomocí úvěru a to tzv. předhypotéčním úvěrem. Ten je možné u některých bank získat v případě, že je nemovitost do 1 roku od jejího pořízení převoditelná do osobního vlastnictví. Tuto skutečnost Vám na vyžádání sdělí vedení družstva a úvěrující banka jej bude požadovat v písemné podobě. Financování družstevního bytu úvěrem tak technicky možné je. Pokud však zvažujete rozjezd podnikání a potřebovali byste si vzít za tímto účelem větší úvěr, se zástavou družstevním bytem nepochodíte. Družstevní byty není možné zastavit a zástava podílu v družstvu nebude pro většinu úvěrujících institucí dostatečnou garancí.

Existuje však ještě jeden způsob, jak zafinancovat družstevní byt pomocí hypotéčního úvěru a to v případě, že jste schopni poskytnout jako zástavu jinou nemovitost, V takovém případě je možné pořídit družstevní byt a jako jeho zástavu využít jinou nemovitost.

Výhodou je také to, že družstevní úvěr se nijak nezapočítává do naší osobní „úvěrové složky/uvěrového limitu“, který jako fyzické osoby máme. Bance totiž nedlužíme my osobně, ale družstvo, kterého jsme členy, a kterému postupně splácíme buďto splátku úvěru nebo tzv. anuitu. Díky tomu jsme schopni „vzít si hypotéku“ na mnohem více nemovitostí, než na kolik bychom si mohli dovolit osobně jako fyzické osoby. Například jako jednotlivci bychom dosáhli jenom na vlastní byt a jeden dodatečný, na další nemovitost by nám banka již hypotéku neposkytla. Ale pokud si koupíme 5 družstevních bytů (každý za milion s 4milionovou splátkou anuity, kterou jsme povinní družstvu doplatit), nikde jako dlužníci nefigurujeme a jsme schopni si pořídit ještě další 2 byty do osobního vlastnictví na hypotéku. Samozřejmě, takto bychom měli postupovat jen pokud víme, že jsme schopni dostát všem z toho plynoucím finančním závazkům.

4) Stanovy, stanovy, stanovy…

Na co bychom se měli při koupi družstevního bytu obzvlášť zaměřit, je důkladné pročtení stanov! Nic jiného není v tomto případě relevantnější a neřekne nám, jak budeme moci do budoucna s bytem nakládat.

Rekonstrukce

Ve stanovách najdeme i zmínku týkající se rekonstruování bytů. Je-li uvedeno, že rekonstrukce jsou zcela v režii jednotlivých členů družstva – perfektní! Pokud se však stanovy zmiňují o tom, že každá rekonstrukce může být provedená pouze se souhlasem družstva, měli bychom zpozornět a pokusit se zjistit, co možné je a co nikoli. Bohužel, v takovýchto případech se zpravidla stává, že družstvo má na rekonstrukce svůj vlastní názor a ten si i úspěšně prosazuje. Může se zdát, že naše práva jsou takto omezována, avšak musíme si uvědomit, že nerekonstruujeme náš byt, nýbrž byt družstva.

Omezení se ve většině případů týkají i stavebních úprav bytových jednotek ve družstevním vlastnictví. Jakékoli rekonstrukce a změny v uspořádání bytu totiž podléhají schválení ze strany družstva. Pokud si tedy přejete uzpůsobit byt zcela podle svých představ, vyplatí se tuto věc zkonzultovat se členy bytového družstva ještě před koupí podílu a získáním konkrétního bytu. Mohli byste totiž být později zklamaní z důvodu zamítnutí Vaší žádosti o rekonstrukci.

Převod do osobního vlastnictví

Další skutečností, kterou je dobré si ověřit, je možnost převodu bytu do osobního vlastnictví. Obzvlášť pokud družstevní byt kupujeme s myšlenkou budoucího prodeje. Prodejnost bytů v osobním vlastnictví je totiž značně lepší než bytů družstevních a naše šance na dobrý prodej jsou tak rázem vyšší.

Podnájem

I když si družstevní byt kupujeme s myšlenkou, že v něm budeme sami bydlet, nemusí to tak být napořád. Za 5 let se můžeme například rozhodnout koupit domeček, přestěhovat se jinam a byt podnajímat. Pokud si již u koupě družstevního bytu důkladně nepřečteme stanovy, můžeme být nemile překvapeni. Podnájem bytů může být totiž: dovolen (bez dalších požadavků), dovolen pouze se souhlasem družstva nebo úplně zakázán.

5) Družstevní byty pohledem financí

Co se týká finanční náročnosti, družstevní vlastnictví vychází ze srovnání lépe. Proč? Protože nejde o převod nemovité věci, jedná se o převod družstevního podílu. Z převodu družstevního podílu Vám tedy realitní kancelář nebude účtovat DPH z provize, protože zprostředkování prodeje družstevního podílu není, jak už jsme si řekli, zprostředkováním prodeje nemovitosti (které podléhá 21% DPH), ale zprostředkováním prodeje podílu obchodní korporace, a ten je od DPH osvobozen.

Výhodou převodu družstevního podílu je i jeho rychlost. Změna vlastníka se totiž nezapisuje na katastru nemovitostí, ale tuto změnu pouze bere na vědomí předsednictvo družstva. Změna tak může proběhnout i během jediného dne.

Podíváme-li se na celkové finanční srovnání, vychází družstevní byt stejných parametrů v porovnání s bytem v osobním vlastnictví levněji. Ceny družstevních bytů jsou lokalita od lokality nižší v průměru o 10 až 30 %, což už je úspora, která stojí za zvážení. Co však družstevnímu bydlení v této oblasti ubírá na atraktivitě, jsou omezené možnosti financování.

Na příliš výhodné ceny pozor!

V inzerované ceně družstevního podílu nebývá zahrnuta tzv. anuita, tedy nesplacený závazek družstevníka vůči družstvu. Při pořízení družstevního bytu tedy pečlivě překontrolujte, zda družstvo nesplácí úvěry, na jejichž splácení byste se jako družstevníci museli také podílet, a zda je splacena anuita. Je rovněž vhodné si prověřit celkovou ekonomickou situaci družstva.

Tento článek pro Vás připravil

Radim Kučera
jednatel

737 963 757

radim.kucera@r21.cz