Je Vaše nájemné ve správné výši?

Jaká je správná výše nájemného pro Váš byt? A jak ji stanovit? Víte, jaké faktory ovlivňují to, za kolik se byt pronajímá? Všechny tyto otázky zodpovíme v dnešním článku.

Nastavit správnou výši nájemného je při pronájmu bytu jeden z nejdůležitějších úkolů. Právě správné nastavení nájmu rozhodne o tom, zda budete jako pronajímatel na Vaší investici vydělávat, či nikoliv. Podle čeho tedy určit správnou výši nájmu?

Lokalita

Faktorem číslo jedna je bezesporu lokalita, ve které se Váš byt nachází. Jaké jsou obvyklé ceny nájmů ve vaší lokalitě můžete zjistit například srovnáním s podobnými inzeráty na inzertních portálech jako sreality.cz nebo reality.idnes.cz. Zajímavou funkci nabízí portál ulovdomov.cz, který srovnává cenu vybraného pronájmu s ostatními v lokalitě a dává informaci o tom, jak si daný pronájem z hlediska ceny stojí.

Ukázka z webu Ulovdomov.cz - srovnání ceny

 

Jak oceňuje nemovitosti investiční realitní makléř a developer Radim Kučera?

Když naceňuji pronájmy, pracuji nejen s veřejně dostupnými daty, ale i s daty, které jsme posbírali v rámci našich zakázek a s daty dostupnými v cenových mapách. Zcela zásadní informací je pro mě to, zda je v dané obci/městské části dostupná železnice. Železnice totiž zásadním způsobem zlepšuje dostupnost lokality a zvyšuje tak úroveň bydlení a tedy i nájemné.

Kvalita bytu

Při určování ceny nájmu pro Váš byt je důležité si uvědomit, že pravděpodobně nepronajímáte Pražský hrad. Stav Vašeho bytu může být odlišný od nemovitostí, které v rámci lokality srovnáváte – byty mohou mít různou úroveň vybavení, mohou být zateplené nebo nabízet parkovací stání. Zodpovězte si proto o Vašem bytě následující otázky:

V jakém patře se můj byt nachází?

Suterén, přízemí či zvýšené přízemí snižují cenu nájemného z bezpečnostních důvodů. Vyšší patra v domech bez výtahu jsou však rovněž faktorem pro snížení ceny, protože tím zpravidla automaticky odpadají cílové skupiny „mladá rodiny s dětmi“ a „senioři“.

Je náš dům po revitalizaci/rekonstrukci nebo jde o novostavbu?

Pokud je dům, ve kterém se Váš byt nachází v původním stavu, rozhodně je potřeba zohlednit jeho stav ve výši nájemného. Čím novější stavba nebo čím později dokončená rekonstrukce, tím nižší budou pravděpodobně náklady na vytápění z důvodu lepšího zateplení, výměny oken za plastové apod.

Je můj byt po rekonstrukci? Jakou má dispozici?

Pokud má Váš byt pořád ještě umakartové jádro, bylo by nefér jej cenově srovnávat s cihlovými novostavbami – zohledněte stav a jeho dispozici. Neprůchozí pokoje přidávají na ceně, průchozí pokoje jsou zpravidla nevýhodou.

Mát byt balkon?

Balkon je pro nájemníky velmi důležitý – možnost sušení prádla odděleně, kouření mimo interiér bytu, pěstování zeleniny – to všechno mohou být důvody, které navýší cenu Vašeho nájmu oproti ostatním. 

Parkovací místo / garáž?

Je k Vašemu bytu navíc ještě parkovací místo? Skvělé! V tom případě tuto přednost zvýrazněte – jde o jeden z nejlepších způsobů, jak navýšit cenu nájemného. 

Jaké jsou měsíční náklady na energie a služby?

Výše měsíčních nákladů zásadně ovlivňuje možnou výši nájemného. Čím úsporněji je byt zařízen (perlátory, LED osvětlení a další energeticky úsporné prvky), tím vyšší může být cena nájemného. Podívejme se na konkrétní příklad bytů pana Spořivého a pana Chytrého:

Nájemci jsou v dané lokalitě zvyklí platit za byt 2+1 v cihlovém domě o výměře 50 m2 v dobrém stavu 15 000 Kč měsíčně vč. nákladů na energie. Pánové Chytrý a Spořivý mají v dané lokalitě své nájemní byty, které odpovídají popisu výše.

Pan Spořivý se snažil minimalizovat své náklady, a proto do bytu nijak neinvestoval. Měsíční náklady a služby na energie činí 3000 Kč. Může si tedy dovolit byt pronajmout za 12 000 Kč + energie.

Pan Chytrý se naproti tomu rozhodl zainvestovat a vybavil byt LED osvětlením a vodovodní baterie doplnil o perlátory. Díky tomuto kroku snížil měsíční náklady na energie a služby na 2500 Kč a může si tedy dovolit pronajmout byt za 12 500 Kč + energie. Svoji investici do energeticky úsporných prvků bude mít pan Chytrý velmi rychle zpátky, protože vydělává měsíčně o 500 Kč více než pan Spořivý.

Načasování

Správné načasování hraje důležitou roli. Nejhorší doba na pronajímání bytu je začátkem roku. Po novém roce totiž změnu bydlení řeší zdaleka nejméně lidí a poptávka je tedy výrazně slabší. Naopak nejsilnější je poptávka po bydlení v měsících srpen-září, kde do větších měst přicházejí studenti. Na menších městech a vesnicích nejsou výkyvy vlivem období tak znatelné jako ve velkých městech, avšak zmíněný trend je rovněž patrný.

Kvalita inzerátu

Inzerát prostě musí být ten nejlepší. Krásné fotografie, perfektní popis a dispoziční plánek bytu by měly být samozřejmostí pro každý pronajímaný byt. Jedině tak totiž přilákáte největší množství nájemníků a budete si moci vybrat toho nejlepšího. Jak vytvořit kvalitní inzerát se dozvíte v našem článku - Jak správně inzerovat nemovitost?

Není prostě lepší trošku slevit?

Správné určení výše nájemného vyžaduje velké zkušenosti. Pokud si však nejste jisti, raději nastavte nájemné o kousek níže (ano, čtete správně), než kolik si reálně myslíte, že bude výsledná cena pronájmu. Nižší nájemné totiž přiláká větší množství zájemců, ze kterých si následně můžete vybírat. Pokud budete mít správně napsaný inzerát, můžete si vybrat nájemce i na základě ceny. Při velkém zájmu o nemovitost totiž zájemci často začnou svévolně „přihazovat“, jen aby byt získali a Vy tak byt pronajmete velmi rychle.

Když nastavíte cenu příliš vysoko, může se stát, že Váš byt zůstane i několik týdnů až měsíců neobsazený. A to se velmi negativně projeví na Vašem cashflow. Každý měsíc, kdy je Váš byt neobsazený, totiž stejně musíte platit energie, služby a případně i splátku hypotéky. A to se prodraží.

Uveďme si příklad:

Pokud majitel nabízí byt za cenu 13 000 Kč měsíčně (předpokládejme, že jeho reálná hodnota je 11 000 Kč měsíčně) a byt se za požadovanou cenu pronajme až po 2 měsících, bude celkové roční inkasované nájemné činit: 10 x 13 000 Kč = 130 000 Kč. Proč jen 10x a né 12x, když rok má 12 měsíců? Protože byt stál 2 měsíce neobsazený a nikdo tedy nájemné neplatil.

Pokud majitel nabídne stejný byt za cenu 11 000 Kč měsíčně, Velmi pravděpodobně obsadí byt okamžitě a celkové roční nájemné bude činit: 12 x 11 000 Kč = 132 000 Kč.

Za nižší cenu se velmi pravděpodobně přihlásí serióznější zájemci, protože zájemci, kteří se hlásí na předražené nabídky jsou takoví, kteří jinde neuspěli. 

Držím Vám palce při naceňování Vaší nemovitosti a pokud byste měli jakékoliv otázky, podělte se o ně do komentářů nebo mi napište na Messengeru!

Tento článek pro Vás připravil/a

Radim Kučera
CEO & Investiční realitní makléř

737 963 757
radim.kucera@r21.cz

Přidáno dne 02. 01. 2020